最高法一房二卖等裁判规则
1.刑事诈骗，民事上应认定为欺诈，合同应属可撤销
——刑事上构成诈骗罪，民事上应认定为构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方或第三人利益，应认定为合同可撤销。
2.先诉请赔偿损失，再主张继续履行，构成重复诉讼
——就同一合同，一方起诉主张赔偿损失的违约责任并获生效判决后，再行诉请继续履行的违约责任，构成重复诉讼。
3.联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属
——联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。
4.公房拆迁，继承人对承租权转化利益仍享有继承权
——公房承租权因具独立财产性质，即便经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。
5.开发商违约致按揭贷款合同解除，应承担全部责任
——购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告；开发商单方违约致合同解除的，应承担全部损失。
6.开发商交付商品房不具备永久用电条件，构成违约
——开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。
7.房屋租赁合同是否解除，应分析解除条件是否成就
——承租人同时存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动等情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
【规则详解】
1.刑事诈骗，民事上应认定为欺诈，合同应属可撤销
——刑事上构成诈骗罪，民事上应认定为构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方或第三人利益，应认定为合同可撤销。
标签：借款合同｜刑民交叉｜刑事诈骗｜民事欺诈｜可撤销合同
案情简介：2011年，银行与针织公司签订400万元的借款合同，担保公司提供连带责任保证，针织公司股东王某、黄某为担保公司提供反担保。2013年，生效刑事判决认定王某提供虚假贷款文件，以骗取贷款罪判处有期徒刑并处罚金。2014年，银行诉请针织公司、担保公司、王某及黄某连带清偿借款本息等费用。担保公司主张合同应无效。
法院认为：①王某构成骗取贷款罪，行为人为取得贷款往往要与银行订立借款合同，刑法否定评价对象只是采取虚假手段取得银行贷款行为，而在此过程中所订立合同本身并非刑法评价对象。符合《合同法》第52条规定，才能认定合同无效。②涉案合同不属于损害国家利益合同，不能一概认为犯罪行为都会损害国家利益，且损害国家利益主要指国家经济利益、政治利益、安全利益等，而不应包括国有企业利益。“以合法形式掩盖非法目的”属合同无效情形之一，必然是合同双方存在共同规避法律故意才符合立法原意。因银行对王某构成骗取贷款罪并不知情，其无规避法律故意，不符合“以合法形式掩盖非法目的”情形。违反法律、行政法规的强制性规定是指合同内容及合同内容体现的法律关系违反、行政法规强制性规定，而不应系签订合同手段、方式违法。订立合同手段、行为违法所侵犯的是合同相对方意思表示真实、自由，不能因此彻底否定合同效力，而应对合同相对方被侵犯自由予以救济，即赋予其是否撤销合同的选择权，故涉案合同不属于“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。③王某刑事上构成诈骗罪，民事上应认定行为人在签订合同时，主观上构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方或第三人利益，应认定为合同可撤销。银行对针织公司提起本案诉讼，应视为其已放弃行使撤销权，故判决确认合同有效，针织公司偿还借款本息及实现债权费用，担保公司承担连带清偿责任。王某、黄某向担保公司提供反担保，反担保权利人系担保公司，且银行未提供充分证据证明王某、黄某存在滥用公司法人独立地位行为，故银行要求王某、黄某连带清偿诉请，不予支持。
实务要点：刑事上构成诈骗罪，民事上应认定行为人在签订合同时，主观上构成欺诈。该欺诈行为损害的是相对方或第三人利益，应认定为合同可撤销。
案例索引：安徽芜湖中院（2013）芜中民二初字第00406号“某银行与某针织公司等借款合同纠纷案”，见《芜湖扬子农村商业银行股份有限公司桥北支行诉芜湖市新远针织有限公司、王旭等借款合同纠纷案——民刑交叉案件中的案件受理、审理以及合同效力问题》（王琼），载《人民法院案例选》（201502/92:149）。
2.先诉请赔偿损失，再主张继续履行，构成重复诉讼
——就同一合同，一方起诉主张赔偿损失的违约责任并获生效判决后，再行诉请继续履行的违约责任，构成重复诉讼。
标签：诉讼程序｜重复诉讼｜继续履行｜一事不再理
案情简介：2009年，德国公司与食品公司签订销售合同。2011年，因食品公司以价格上涨为由拒绝供应余下部分货物，德国公司起诉，要求支付替代采购价格与合同差价损失。生效判决判令食品公司支付德国公司经济损失5万余美元。2013年，德国公司起诉食品公司，主张继续履行销售合同，要求食品公司继续履行交货义务。
法院认为：①因本案涉外性质，应依法确定处理实体争议的准据法。又因双方均系《联合国国际货物销售合同公约》缔约国，双方协议未明确排除公约适用，故该公约适用于本案。②食品公司未交付剩余货物构成违约，德国公司诉请赔偿损失的违约责任，在生效判决确认食品公司违约并应承担违约责任情况下，无论德国公司据以计算赔偿的数额或方法能否获得支持，均不能成为其另诉违约责任的理由。③德国公司在同一合同项下，就食品公司拒不履行交付义务的同一违约行为，无论要求其承担何种违约责任，均应在一案中一并解决，而非拆分为多个案件分别起诉，该行为既不符合法律规定，亦人为增加了双方当事人诉讼成本，不利于双方权利义务关系稳定，故德国公司再行提起诉讼要求承担继续履行的违约责任，违反了“一事不再理”原则，法院不应受理，裁定驳回德国公司起诉。
实务要点：同一合同项下，一方起诉主张赔偿损失的违约责任并获得生效判决后，再行起诉合同对方要求承担继续履行的违约责任，构成重复诉讼。
案例索引：天津二中院（2013）二中民三初字第7号“某进出口公司与某食品公司买卖合同纠纷案”，见《CRP食品进出口有限公司诉山西威特食品有限公司国际货物买卖合同纠纷案——民事诉讼“一事不再理”原则的判断标准》（姚强、王丽平），载《人民法院案例选》（201502/92:198）。
3.联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属
——联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜联建房｜均未登记｜占有
案情简介：1994年，工程公司出资、物业公司出地，双方签订联建协议。2002年，物业公司取得全部联建房地产权属证书。2005年，工程公司诉请继续履行联建协议。2010年，法院生效判决支持工程公司诉请。2011年，工业局以其2003年与物业公司签订房屋转让协议、支付价款并占有房屋为由，诉请撤销前述生效判决。
法院认为：①出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按以下顺序确定履行合同买受人：（1）已办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及限售、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。买受人之一起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应依前款原则协调处理。②另案判决中，工业局非该案当事人，工程公司与工业局分别同物业公司所签合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，因工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑工程公司与工业局实际付款数额多少及先后、合同成立等因素。比照前述原则，合建协议已无法继续履行，另案判决合建协议继续履行不当，故判决撤销。
实务要点：房屋联建一方将约定归属于另一方的房地产转让给第三人，在均未办理房屋所有权转移登记的情况下，已实际合法占有房屋的第三人应为履行合同买受人。
案例索引：北京高院（2014）高民终字第483号“某工业局与某工程公司等撤销权纠纷案”，见《北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案——一房数卖的认定》（陆旻），载《人民法院案例选》（201502/92:115）。
4.公房拆迁，继承人对承租权转化利益仍享有继承权
——公房承租权因具独立财产性质，即便经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。
标签：继承｜公房｜公房承租权｜拆迁｜转化利益
案情简介：2002年，陈某父去世，单位分配公房承租人由陈某父变更为陈某母黄某。2009年，该房拆迁，黄某取得安置房产权。2012年，陈某诉请对安置房继承分割。
法院认为：①公房承租权产生于计划经济时期，目的在于使在社会主义公有制下每个人都居有其所，具有公益保障性质。但随着市场经济快速发展和房产制度改革，传统意义上的公房性质发生巨大变化。公房差价交换和转租并无明确法律和政策限制，公房承租人能以公房租赁权获得财产利益，使得公房租赁权成为财产性质的权利，故应可被继承。②本案中，陈某父死亡后，该公房承租权应以遗产方式进行分割，故在陈某未明示放弃继承情况下，其继承利益依然凝聚在该公房承租权上，该房后虽拆迁和产权调换，但陈某并未丧失对该承租权及其转化利益的继承权，故陈某依然可对拆迁安置房进行分割。③因公房租赁权公益保障性质系第一位的，黄某与原承租人一直共同居住在该公房内，故在分割时应对黄某多分。根据拆迁安置房约定价值、产权调换时价值及胡某补交房屋安置时差价等情况，判决诉争安置房归黄某所有，黄某支付陈某房屋折价款8万元。
实务要点：公房承租权因具独立的私有财产性质，故应可被继承。即便该房后经拆迁和产权调换，继承人并不因此丧失对该承租权及其转化利益的继承权。
案例索引：重庆南岸区法院（2010）南法民初字第03056号“陈某与黄某继承纠纷案”，见《陈颖超诉黄安惠继承纠纷案——公有住房承租权可以作为遗产继承》（严蓓佳、余洪峰），载《人民法院案例选》（201502/92:101）。
5.开发商违约致按揭贷款合同解除，应承担全部责任
——购房合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告；开发商单方违约致合同解除的，应承担全部损失。
标签：房屋买卖｜按揭贷款｜合同解除｜合并审理
案情简介：2010年，肖某与开发公司签订商品房预售合同、与银行签订按揭抵押贷款合同后，支付了首付款，银行取得按揭房屋的抵押权人预告登记证明。2012年，因开发公司迟延交房，肖某诉请依约解除合同，同时列银行为被告。
法院认为：①依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定，商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案并非银行主动申请参加诉讼，故前述司法解释并不适用。肖某作为原告起诉时一并要求解除预售合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的银行列为被告，银行针对肖某诉请，行使抗辩及反诉权利和机会，程序上已获相当保障，故本案中银行应被列为被告而非有独立请求权第三人。②预售合同解除，按揭贷款合同目的已无法实现，依前述司法解释第24条规定，购房人有权解除按揭贷款合同，并溯及于合同成立时即消灭效力，故按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应恢复原状，即购房人应返还所贷全部款项，银行应返还购房人已偿还本金及利息。银行因按揭贷款合同解除所受损失，可要求购房人予以赔偿。在合同解除系开发商违约导致情形，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减轻讼累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应承担的责任。③鉴于银行尚未就系争房屋取得实在之抵押权，仅为抵押权预告登记，故不存在抵押权行使问题。当开发公司怠于履行归还剩余贷款义务时，银行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。判决解除预售合同及按揭抵押贷款合同，开发公司返还肖某房款本金及已向银行归还的贷款本金及利息，偿还银行剩余贷款，在清偿上述贷款后，银行办理诉争房屋上抵押登记的涤除手续。
实务要点：商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，银行可被列为被告，因开发商违约导致合同解除的，全部违约损失应由开发商承担。
案例索引：上海一中院（2013）沪一中民二（民）终字第325号“肖某与某开发公司等合同纠纷案”，见《肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案——商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷的合并审理》（金绍奇），载《人民法院案例选》（201502/92:130）。
6.开发商交付商品房不具备永久用电条件，构成违约
——开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。
标签：房屋买卖｜商品房买卖｜永久性用电
案情简介：2012年，黎某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房日期为2013年12月20日。2013年12月13日，该楼盘竣工验收；2014年7月16日，供电局出具复函证明诉争房屋已完成永久性用电设施安装并通过竣工验收。此前，黎某一直以此为由拒绝收房并诉请支付延迟交房违约金。
法院认为：①依电力工业部《供电营业规则》第12条第1、2款规定：“对基建工地、农田水利、水政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可见，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式用电的一种供电方式，其不能用作居民日常生活用电。②开发公司虽已依约取得竣工验收报告，但其未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付黎某使用，已构成违约，应依约计付延迟交楼违约金。③鉴于供电局出具复函证明涉案房产已于2014年7月16日具备永久用电，故判决开发公司向黎某支付从2013年12月21日起至2014年7月16日止的延迟交楼违约金。
实务要点：具备永久用电条件，是开发商签订售房合同时必须“承诺”，且系交楼时必须满足的必备条件，该要求不因后续补充协议对交楼标准降低而削减或免除。开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。
案例索引：广东广州中院（2014）穗中法民五终字第2513号“黎某与某开发公司等商品房预售合同纠纷案”，见《黎永昌、程聪诉广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案——永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件》（徐华斌、邓小春、赵丽），载《人民法院案例选》（201502/92:141）。
7.房屋租赁合同是否解除，应分析解除条件是否成就
——承租人同时存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动等情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
标签：房屋租赁｜合同解除｜解除条件｜迟延交纳租金
案情简介：2004年，周某与陈某签订房屋租赁协议，约定年租金10万元，其后双方数次续签。期间，陈某高额转租给科技公司。2012年6月6日，周某以陈某迟延交付租金为由通知解除租赁协议。一周后，陈某以汇款方式支付周某拖欠租金10万元。2013年2月25日，陈某向周某发出解约通知并退还钥匙。其后，周某以陈某迟延交纳租金，擅自装修、转租等为由，诉请解除租赁协议并赔偿其转租收益。
法院认为：①租赁协议约定了解除条件，陈某未在约定期限交付租金，约定解除条件成就，周某据此发出解除通知，按《合同法》第93条、第96条第1款规定，合同于周某提出解除之日起解除。②对租赁房屋装修改动非合同约定解除条件，亦非法定解除条件，陈某对外转租部分房屋虽未经周某明确同意，但鉴于双方存在长期租赁合同关系，且在双方续签租赁协议前，转租关系一直存在，周某之前从未提出异议，可推定周某对陈某转租行为默认，依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，陈某转租行为不构成合同解除理由。③法律未规定在租赁期内承租人转租获利应归出租人所有，合同亦无相关规定，但因合同解除后陈某继续占有租赁房屋无合法依据，陈某对合同解除后占有租赁房屋的占用费用和基于租赁房屋所获收益应支付给周某，因陈某向周某发出同意解除租赁协议并要求接收房屋退还钥匙通知后，周某未积极配合接收房屋，按《合同法》第119条第1款规定，周某对由此导致损失扩大部分应自行承担责任。即，陈某应向周某支付2012年6月6日至2013年2月26日期间的房屋占用费用72329元和转租收益20457元，此期间以后的房屋损失应由周某自行承担，因陈某已向周某支付年度租金10万元，故判决解除租赁协议，陈某及第三人科技公司腾空房屋返还周某，陈某将房屋恢复原状并给付周某经济损失12124元。
实务要点：承租人存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动但并未改变房屋主体和承重结构情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
案例索引：辽宁沈阳中院（2013）沈中民二终字第1456号“陈某与周某租赁合同纠纷案”，见《陈铁兵与周晓华房屋租赁合同纠纷案——房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析》（邢丹、刘冬），载《人民法院案例选》（201502/92:164）。