摘要：委托购房人并未以逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用物业公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。因此，本案中张某是否具备“以逃避支付佣金为目的”的主观恶意，是考查该行为是否应当认定为“跳单”的关键。
【案情简介】
张某先后与签订中介A公司和B 公司看房协议，协议均约定中介A公司和B 公司具有张某求购求租的独家代理权，协议约定张某及其关系人不得避开本中介与所有权人私下成交，否则视为违约，并约定了相关的违约责任。此外，在于B公司签订协议时，张某称“从来没有任何一家中介代理机构及个人向他推荐和带看过房源C ”。但在B公司带领张某看房源C的当天，张某通过A公司与房产C的所有权人签订了房屋买卖合同。B 公司认为张某的行为系房屋买卖居间合同中的“ 跳单” 行为，违反了合同约定，遂诉至法院要求张某承担违约责任。事实上房源C 原所有权人在多家中介公司挂牌出售该房屋。
【案件分析】
从2011年公布的《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》中可知，委托购房人并未以逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用物业公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。因此，本案中张某是否具备“以逃避支付佣金为目的”的主观恶意，是考查该行为是否应当认定为“跳单”的关键。
第一，对于“独家代理商”条款效力的认定，应当比照“禁止跳单”条款来处理。
对“禁止跳单”的格式条款，根据《合同法》第三十九条之规定，“……采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，有人认为该格式条款应当属于可撤销的条款。根据《合同法》第四十条之规定，“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，有人认为该条款会排斥委托购房人的自由选择权利。
根据指导案例中法院的说法， “居间合同中，禁止买方利用中介公司提供的房源信息，撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力”。直接承认了其效力。“独家代理商”条款与“禁止跳单”条款虽然名字不一样，但实际上性质、目的、作用都是趋同的，即为了排除委托购房人的选择权，保护其所持有的房源信息。因此，应当认定“独家代理商”条款效力为有效。
第二，对于本案中张某的行为，应认定张某的行为不构成“跳单”。
在本案中，原所有权人在多家中介公司挂牌出售该房屋，市场中房源C的信息随手可得。张某先后通过A公司、B公司带看房源C ，不可能不正当地利用B公司信息。委托购房人承担经纪公司所诉的违约责任的前提是，经纪公司与供房人达成了“独家代理商”条款。但在二手房市场中优质房源稀缺的情况下，经纪公司为了取得一些好的房源，没有和供房人签署“独家代理商”合同。张某既未以逃避支付佣金的目的也未不正当的利用B公司的信息，因此不构成了“跳单”。
但在本案中，中介公司可以以欺诈为由要求张某承担缔约过失责任。张某为了享受经纪公司B 提供的较为优质的服务，在签合同的时候谎称自己让B 公司做“独家代理商”，称“从来没有任何一家中介代理机构及个人向他推荐和带看过房源C ”，这无疑构成了欺诈，B公司为了给张某提供优质的服务也受到了相应的损失，就该部分损失，经纪公司应当有权以欺诈为理由起诉张某，要求张某承担缔约过失责任。