房屋买卖与销售合同纠纷的裁判观点
（一）商品房预售合同备案登记不属于《物权法》第20条规定的预告登记，不产生物权效力
（2016）最高法民申x号一案中，指出：“商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑x与x公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。”
理论和实践中确有不少观点认为，预售合同登记备案可以依据《物权法》第20条的规定产生物权效力。一巡在本案中明确商品房预售合同登记备案不是预告登记，不能产生物权效力，我们认为这种观点符合预告登记制度原理和物权法、不动产登记暂行条例等法律法规的规定，对于统一裁判观点具有积极意义。
（二）房屋买卖合同作为非典型担保合同时，其效力与权利义务的确定不能脱离基础关系，但房屋买卖合同本身具有独立性，因之产生的争议可以单独解决
（2016）最高法民再x号一案中,1、“在现今司法实践中，较普遍出现各种非典型性担保方式，当事人之间可存在多个意思表示和多个可供选择履行的法律关系以保证特定的共同缔约目的得以实现，而其中每一个意思表示或者法律关系又约束着各自相对主体并具有实体和程序上的独立性。因此，基于债的原因对债本身的直接影响，对于非典型性担保交易中每一个独立的意思表示或者法律关系而言，其效力的判断以及权利义务的确定均不能脱离当事人之间共同的缔约目的而各自认定或割裂解释。” 2、“虽然案涉房屋买卖合同关系的基础关系是股权转让合同和借款关系且相互之间也存在事实上的关联，但由于该房屋买卖合同关系本身仍具有独立性，所产生的争议可以通过单独的诉讼予以解决。”
对于以房屋买卖合同作为非典型担保所形成的多重法律关系的认定与处理，本案具有典型意义。现代经济活动与社会交往的复杂性，决定了民事主体在民商事活动中往往具有多重、复杂的目的。因此，在特定事实下，当事人之间可能形成多重相互交织、密切关联的法律关系。此时，如若认为当事人的权利义务关系非此即彼，不仅难以全面、正确地理解和认定事实，更可能违背意思自治，造成实质不公。所以，在处理多重法律关系引发的争议时，既应肯认当事人自主选择其权利的实现路径，又应结合整个多重法律关系的框架和背景，来把握特定法律关系中的权利义务。
（三）增值税专用发票不能单独证明大额现金支付
（2016）最高法民再x号一案中，欧某主张已向x公司现金支付购房款300余万元，并以利x公司开具的增值税专用发票予以证明。
认为，仅以增值税专用发票认定已完成现金支付，事实依据尚不充分，其理由为：1、增值税专用发票作为付款的记账凭证，是买受人付款的依据，仅仅具有确定最终应付价款准确数额的作用，本身并不是付款凭证；2、法律并不要求出卖人开具增值税专用发票必须以收受价款为前提，而实践中出卖人先开具增值税专用发票后收款的情况比较常见，开具增值税专用发票与是否付款之间并无高度盖然性的对应关系和证明作用；3、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条的规定，买受人除增值税专用发票之外不能举证证明其已履行付款义务的情况下，证明责任并未转移至出卖人，买受人仍应承担进一步举证的责任，否则应承担举证不能的法律后果。
（四）解除合同协议的有效成立，应当满足合同成立的一般要件
（2016）最高法民申x号一案中，一巡指出：“合同的协商解除是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，即通过双方当事人重新订立的合同消灭基于原合同形成的债权债务关系。解除合同协议的有效成立，也必须满足合同成立的一般要件。即，一是在合同的订立方式上，要通过要约和承诺的方式订立；二是在合同的内容上要具体确定，合同中不仅要有消灭既存合同关系的内容，也要包括已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容。本案虽然x桂林分行诉请解除《房屋合作开发协议书》，x公司在诉讼中表示同意解除，但对于合同解除后的结算和清理事项并未形成一致的意思表示，故双方当事人协商解除合同的合意并未有效成立。”
本案中，对协议解除合同的要件作了具体的阐释，认为解除合同协议的成立也应当满足合同成立的一般要件，内容上不仅要有消灭原有合同关系的内容，还应包括结算与清理内容。对此，我们认为，履行部分的返还、责任如何分担等结算和清理内容应为解除的法律效果，似不应作为解除本身的成立要件。但从审判实践来说，如果双方均表示不再履行的意愿，即使未就结算和清理内容达成一致，当事人解除合同的意思一般也会被法院尊重。